¿Dónde está la vivienda social?

3.- Radiografía comparable de los principales mercados con datos de vivienda turística de mayo de 2026 y precios de alquiler de septiembre de 2026.

Las cifras turísticas proceden de los datos del INE de mayo de 2026 recopilados en el Barómetro del Alquiler Vacacional. Madrid encabeza en número absoluto, pero Málaga y Sevilla tienen bastante más presión turística en relación con su parque residencial. Observatorio de la Vivienda Turística

En alquiler, Madrid alcanza 23,4 €/m², Barcelona 20,1, Palma 19,6 y Málaga 16,5 €/m². En septiembre, el alquiler español estaba en 15,1 €/m² y había aumentado un 5,6% interanual. (Idealista) Palma es especialmente significativa: alcanza su máximo histórico de 19,6 €/m², un 7,3% más que un año antes. (Idealista)

Pero aparece algo muy interesante

Los datos no permiten afirmar que cuanto más alquiler turístico haya, automáticamente más caro sea el alquiler residencial.

Madrid tiene solo un 0,71% de su parque clasificado como vivienda turística y, sin embargo, tiene el alquiler más caro de estas grandes ciudades. Málaga presenta una proporción turística más de cuatro veces superior —3,17%— y un alquiler sustancialmente inferior. Barcelona tiene alrededor del 1,02% y es la segunda gran ciudad más cara. (Observatorio de la Vivienda Turística).

Eso indica que intervienen simultáneamente oferta de vivienda, crecimiento de hogares y población, renta, empleo, construcción nueva, demanda extranjera, vivienda vacía, alquiler turístico y parque público, entre otros factores.

Donde el turismo empieza a adquirir otra dimensión

Si salimos de las grandes capitales aparecen cifras mucho más extremas:

Aquí sí estamos ante una escala completamente diferente: en La Oliva casi una de cada cuatro viviendas del parque está registrada como turística; en Nerja aproximadamente una de cada seis. (Observatorio de la Vivienda Turística)

Y el gran déficit español: vivienda social

Este punto puede ser incluso más importante que el turístico cuando se compara España internacionalmente. Los datos publicados esta semana sitúan la vivienda pública española alrededor de solo el 1,5% del parque inmobiliario. Además, en 2025 Madrid terminó unas 3.800 viviendas protegidas, Cataluña 3.500 y Andalucía 2.265, mientras Canarias no terminó ninguna. (Cadena SER)

Otra estimación reciente sitúa el parque social alrededor del 1,7%, muy lejos de los países europeos con grandes parques de vivienda pública/social. (El País)

Esto cambia bastante la interpretación: España no tiene solamente un problema de viviendas que pasan del alquiler residencial al turístico. Tiene también un problema estructural de escasez de vivienda asequible/social y de insuficiente crecimiento de la oferta en las zonas donde aumenta la demanda.

Y hay una comparación que parece especialmente ilustrativa: Madrid tiene proporcionalmente poca vivienda turística (0,71%) y, aun así, el alquiler más caro; mientras que municipios turísticos con porcentajes del 10-24% presentan un problema diferente, en el que la vivienda vacacional sí puede representar una parte muy importante de la oferta local.

4.-

Para saber qué está causando realmente el encarecimiento de la vivienda en España, vamos a comparar desde 2015 hasta 2026 la evolución de alquiler residencial + vivienda turística + población + construcción de vivienda nueva + vivienda social + salarios. Ahí podemos comprobar qué variables explican mejor la subida del alquiler. (El País)

Comparándolo en conjunto, la conclusión cambia bastante: el encarecimiento del alquiler en España parece mucho mayor que el crecimiento de salarios, población, vivienda nueva o vivienda turística. Eso apunta a un problema de oferta residencial muy tensionada y mal localizada, al que el alquiler turístico contribuye de forma importante en determinados municipios, pero que por sí solo no explica la subida nacional.

El precio solicitado por una vivienda en alquiler ha pasado de 7,6 €/m² a finales de 2015 a 15,1 €/m² en septiembre de 2026, prácticamente el doble. Idealista

En cambio, el salario medio anual pasó de 23.106 € en 2015 a 29.540 € en 2024, el último año disponible en la Encuesta Anual de Estructura Salarial: aproximadamente un 28% más. INE

Dicho de una manera muy sencilla:

Alquiler: +99%
Salarios: +28%

No son exactamente magnitudes idénticas —el dato de Idealista refleja oferta anunciada y el salario es una media nacional—, pero permiten visualizar muy bien por qué el acceso a un nuevo alquiler se ha deteriorado.

Qué ha cambiado desde 2015

Variación aproximada hasta el último dato disponible. Las fechas finales difieren según cada estadística.

0%30%60%90%120%Alquiler anunciadoViviendas terminadasVivienda protegida anualSalario medioPoblación

Fuentes: INE, MIVAU e idealista.

1. Población: ha crecido, pero muchísimo menos que el alquiler

España tenía aproximadamente 46,45 millones de habitantes a comienzos de 2015 y alcanzó 49,57 millones el 1 de enero de 2026. Son unos 3,12 millones de habitantes adicionales, un incremento cercano al 6,7%. INE

Por tanto, la población sí ejerce presión sobre la demanda —especialmente porque el crecimiento se concentra en Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Alicante, Baleares, etc.—, pero una subida poblacional del 6,7% no explica mecánicamente que los alquileres anunciados hayan aumentado cerca del 100%.

La cuestión fundamental es dónde quiere vivir esa nueva población y cuántas viviendas se incorporan precisamente allí.

2. Construcción: se ha recuperado, pero partíamos de un nivel hundido

En 2015 se terminaron aproximadamente 41.541 viviendas libres y unas 7.931 protegidas: alrededor de 49.500 viviendas en total. INE

En 2025, sumando los datos mensuales oficiales, se terminaron aproximadamente 93.650 viviendas. BDSICE

Es casi el doble que en 2015.

Pero esto puede inducir a error: 2015 estaba cerca del suelo histórico posterior al estallido de la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, en 2007 se terminaron más de 600.000 viviendas anuales. RTVE.es

Por tanto, el +89% desde 2015 no significa necesariamente que actualmente se construya mucho; significa también que se construía extraordinariamente poco en 2015.

3. Vivienda protegida: aquí está una de las grandes anomalías

En 2015 se concedieron 7.931 calificaciones definitivas de vivienda protegida. En 2025 fueron 11.104. España en Datos

Es una mejora de aproximadamente el 40%, pero el número absoluto sigue siendo muy pequeño para un país de casi 50 millones de habitantes.

Y la perspectiva histórica es todavía más llamativa:

• 2007: unas 67.500 viviendas protegidas terminadas.
• 2010: unas 58.300.
• 2012: unas 53.300.
• 2015: 7.931.
• 2025: 11.104. España en Datos

Es decir, España continúa construyendo muchísima menos vivienda protegida que antes de la crisis financiera.

Además, vivienda protegida no equivale necesariamente a vivienda pública permanente de alquiler: históricamente una gran parte de la VPO española se destinó a propiedad.

4. Y el parque social sigue siendo pequeño

Aquí hay que distinguir dos definiciones.

La estimación administrativa del Ministerio basada en titularidad pública calculaba alrededor de 290.000 viviendas públicas destinadas al alquiler, aproximadamente el 1,6% de los hogares. Publicaciones de Transportes

Un estudio posterior del Observatorio de Vivienda y Suelo utiliza una definición europea más amplia —hogares que pagan un alquiler inferior al precio de mercado— y estima aproximadamente 3,3 viviendas de alquiler social por cada 100 viviendas principales, frente a una media de alrededor del 8% en la UE. Publicaciones de Transportes

Por eso aparecen cifras del 1,5%, 1,6%, 2% o 3,3% dependiendo de qué se considere exactamente «vivienda social». No son necesariamente contradictorias: miden cosas distintas.

5. Vivienda turística: importante, pero el dato nacional es sorprendente

El INE comenzó esta estadística experimental en 2020. En agosto de ese año contabilizó 321.496 viviendas turísticas. INE

En mayo de 2026 eran aproximadamente 341.000. INE

Es decir, entre esos dos extremos el incremento neto es sólo de aproximadamente:

+19.500 viviendas, +6%.

Por comparación, durante el mismo período el precio anunciado del alquiler residencial aumentó muchísimo más.

Esto es importante porque debilita la hipótesis de que el aumento nacional de los alquileres se explique principalmente por un enorme incremento del número total de viviendas turísticas.

Pero no demuestra que el turismo no tenga efecto.

6. La explicación está en la geografía

El dato nacional oculta el problema.

En agosto de 2020, por ejemplo, Andalucía tenía 67.392 viviendas turísticas, Cataluña 63.199, Comunidad Valenciana 54.638, Canarias 37.791 y Baleares 29.237. INE

Y como vimos antes, en determinados municipios turísticos puede dedicarse más del 10%, 15% e incluso 20% del parque residencial a uso turístico.

Ahí la conclusión es completamente distinta.

Una vivienda que pasa de residencia habitual a alojamiento turístico en el centro de Málaga, Palma, Barcelona, Alicante o un municipio costero sí reduce directamente la oferta disponible en ese mercado local.

Por eso pueden ser verdaderas simultáneamente estas dos afirmaciones:

A escala española: la vivienda turística no parece suficiente para explicar el encarecimiento general.

A escala de determinados barrios y municipios: puede ser un factor muy relevante, incluso decisivo.

7. La comparación que considero más importante

Imaginemos un trabajador cuyo salario hubiese seguido exactamente la media nacional.

En 2015 ganaba aproximadamente 23.106 € y el alquiler anunciado estaba en 7,6 €/m².

Si salarios y alquileres hubieran crecido al mismo ritmo, esos 7,6 €/m² deberían estar actualmente aproximadamente en:

7,6 × 1,28 ≈ 9,7 €/m².

Pero están en:

15,1 €/m².

Ese desfase —aunque sea una simplificación y no una medida formal de esfuerzo— explica buena parte de la sensación actual de pérdida de accesibilidad.

 En resumen: Los datos apuntan a cinco factores simultáneos, pero no con el mismo peso en todas partes.

1. Falta de oferta residencial donde está aumentando la demanda. Probablemente es el fenómeno estructural más importante.
2. Crecimiento de población y formación de hogares. España ha sumado más de tres millones de residentes desde 2015, y no se distribuyen uniformemente.
3. Construcción insuficiente durante muchos años. Aunque ahora se construye casi el doble que en 2015, aquel año era un mínimo histórico y el nivel absoluto continúa siendo relativamente bajo.
4. Un parque de vivienda social muy pequeño. Esto significa que cuando los precios privados suben, existe poco «colchón» público para hogares de renta baja o media.
5. Vivienda turística. Su importancia nacional parece menor de lo que podría sugerir el debate político, pero en municipios y barrios turísticos concretos puede ser enorme porque retira oferta precisamente de mercados muy escasos.

Y hay una cifra que sintetiza bastante bien el problema: desde 2015, los salarios han aumentado alrededor de un 28%, mientras que el precio de entrada al alquiler anunciado prácticamente se ha duplicado. (INE)

NOTA